Кадастровый учёт, право собственности и строительство дома

Регистрация сделок в сфере капитального строительства: что нового – узнаем из первых уст – от Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Хочу задать такой вопрос вашей газете. Строю дом, уже перехожу к отделочным работам, а там и жить с семьей переедем на новое место. Хочу все правильно оформить, чтобы не было никаких проблем. Соседи сказали, что в законе что-то изменилось недавно и касается частных домов. Прошу пояснить.

Владимир Иванович, г. Светлоград

С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 487-ФЗ), предусматривающий в том числе изменение порядка регистрации сделок с объектами капитального строительства.

Согласно новым правилам, с 1 марта 2025 года учетно-регистрационные действия (осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав) в отношении объектов капитального строительства не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположены такие объекты капитального строительства.

Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка возможно на публичной кадастровой карте Росреестра, которая доступна всем желающим бесплатно, по кадастровому номеру или адресу найти интересующий земельный участок.

Также, сведения о местоположении границ земельного участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде, путем подачи запроса в любой офис муниципального казенного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» или в электронном виде посредством официального сайта Росреестра (rosreestr.gov.ru), либо Портала государственных услуг Российской Федерации (gosuslugi.ru).

Также Законом №-487-ФЗ предусмотрено правило, согласно которому для проведения сделки в отношении земельного участка или расположенных на нем здания, сооружения или объекта незавершенного строительства его границы должны содержаться в Едином государственном реестре недвижимости.

Закон предусматривает обязательное требование для собственников жилых домов ставить их на государственный кадастровый учет и регистрировать право собственности сразу после завершения строительства.

Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешенного использования. Именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, зачастую приходится обращаться в суд, а судебные разбирательства по вопросам установления границ участков – одни из самых сложных и длительных. Таким образом, закон обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков. Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Следующий этап – ознакомление с результатами замеров. Далее – процесс согласования границ с владельцами смежных участков. В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При этом, он не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.

Таким образом, уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога

Закон № 487-ФЗ определяет порядок электронного взаимодействия между Росреестром и юридическими лицами.

Согласно новым правилам, в соответствии с частью 1.6 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», юридические лица должны представлять заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов.

Переход на безбумажный документооборот коснется практически всех юридических лиц, за некоторыми исключениями.

В случае, если стороной сделки, на основании которой регистрируется соответствующее право, ограничение или обременение, является физическое лицо, то подавать документы в его интересах юридическому лицу по-прежнему можно будет на бумаге, кроме договоров участия в долевом строительстве. С 1 марта 2025 года застройщики обязаны подавать цифровые заявления о регистрации права собственности дольщиков на объекты строительства после их передачи и кадастрового учета. При этом необходимо соблюсти ряд условий. Одно из них – обращаться в Росреестр нужно не позже 30 рабочих дней с даты подписания передаточного документа.

Также законодательством предусмотрена возможность подачи юридическим лицом документов на кадастровый учет и (или) регистрацию недвижимости на бумажном носителе. Это допустимо, если временно отсутствует техническая возможность направления документов в электронном виде (информация о наличии временной технической невозможности размещается органом регистрации прав на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru/).

До 1 января 2026 года крестьянские (фермерские) хозяйства, садоводческие и огороднические товарищества, гаражные, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья также смогут обращаться с бумажными заявлениями.

В настоящее время цифровизация государственных услуг, в том числе, услуг, оказываемых органом регистрации прав, стремительно развивается. В целях экономии времени и упрощения процедуры все больше заявителей предпочитают использовать удобные бесконтактные способы подачи документов для оформления недвижимости. На портале Росреестра размещены электронные сервисы, которые позволяют упростить получение различного рода информации и услуг. Чтобы воспользоваться сервисом, необходимо авторизоваться, то есть иметь логин и пароль на сайте www.gosuslugi.ru (используется Единая система идентификации и аутентификации для получения доступа к государственным услугам в электронном виде).

С 2025 года появилась новая услуга «Ускоренная регистрация» позволяющая поставить недвижимость на кадастровый учет или зарегистрировать право в ускоренном порядке.

Для получения государственных услуг в срок не более одного рабочего дня, следующего за днем принятия заявления органом регистрации прав, потребуется оплатить государственную пошлину в двойном размере. При этом необходимо понимать, что ускорение процедуры возможно лишь для определенных регистрационных действий, перечень которых, в соответствии с Федеральным законом № 207-ФЗ, размещен на официальном сайте Росреестра.

Согласно нововведениям, физические и юридические лица смогут в сжатые сроки зарегистрировать ипотеку на основании договора об ипотеке, а также право на объект недвижимого имущества на основании договора купли-продажи (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Материал предоставлен Управлением Росреестра по Ставропольскому краю

Иллюстрация Евгения Синчинова